Plusieurs REITs canadiens ont l’avantage de donner des revenus mensuels via les dividendes ce qui est le « top » pour le rentier.

Mais qu’est-ce qu’un REIT ? Voici la définition de Wikipédia pour les sociétés d’investissement d’immobilier cotées :

Tourné vers les marchés urbains au CANADA

 

 

RIOCAN, dont la valeur totale s’élève à environ 14,6 milliards de dollars, est le plus important fonds de placement immobilier au Canada. RIOCAN détient et gère le plus important portefeuille de centres commerciaux du Canada, qui compte des participations dans 300 immeubles de commerce de détail et immeubles à usage mixte, dont 15 immeubles en cours d’aménagement. En tout, RIOCAN possède une superficie locative nette de plus de 46 millions de pieds carrés. Présent dans les six principaux marchés du Canada que sont Toronto, Ottawa, Calgary, Edmonton, Montréal et Vancouver, RIOCAN est la référence parmi les fonds de placement immobilier du Canada.

RIOCAN est moins connu que son homologue américain REALTY INCOME mais n’en n’est pas moins un REIT de « top qualité ».  La société est cotée à la « Toronto Stock Exchange » avec le symbole REI.UN.

Sur ce graphique on peut voir la part de chaque province du Canada dans les revenus de la société :

 

Le Grand Toronton est le marché le plus important de RIOCAN avec environ 19 millions de pieds carrés, soit le tiers du portefeuille.

Ottawa-Hull est le deuxième marché en importance avec 6,5 millions de pieds carrés, en croissance grâce à des projets dynamiques comme le Gloucester City Centre.

Sur ce graphique on peut voir la capitalisation boursière de ce REIT par rapport aux principaux REITs canadiens. RIOCAN est beaucoup plus important que H&R (REIT diversifié) et que CANADIAN APARTMENT PROPERTIES (REIT résidentiel) :

 

Pour se rendre compte de l’importance de RIOCAN dans le marché des REITs canadiens, il suffit par exemple de regarder la compostion d’un ETF ou tracker spécialisé dans les REITs canadiens.

Voici la composition du iShares S&P/TSX Capped REIT Index ETF (donc côté en dollar canadien, code CA46431D1033 XRE) :

 

On peut constater que RIOCAN a un poids important dans le tracker avec plus de 17%. Ce REIT est donc essentiel lorsqu’on veut répliquer ou échantillonner le marché des REITs canadiens. Il y a donc des chances que les ETFs de REITs canadiens soient très corrélés au cours boursier de RIOCAN.

 

Un portfolio diversifié et solide

 

En plus d’être le top des REITs canadiens en terme d’importance ou de poids dans le marché boursier canadien, RIOCAN  a un portefeuille diversifié et de qualité.

Dans ce tableau, on peut voir les principaux locataires des biens immobiliers de la foncière et leur part dans les revenus de la société. Il y a de très grands groupes comme WALMART, LOWE’S, …De plus la fin des contrats de location avec ces sociétés n’est pas avant 7 ans en moyenne :

 

RIOCAN est classé comme un « retail REIT ». C’est à dire une foncière liée aux centres commerciaux et à la vente au détail. Les secteurs d’activité des locataires de RIOCAN sont diversifiés : cinémas, magasins de sports et de jouets, services à la personnes, pharmacies, restaurants, etc…Sur ce graphique on peut voir l’évolution de 2007 à 2017. On peut constater que la répartition des secteurs d’activités est à peu près stable :

 

Comme un investisseur particulier dans l’immobilier, il ne suffit pas d’avoir des biens à louer. Il faut surtout qu’ils soient occupés pour en dégager de la rentabilité. Avec RIOCAN pas de soucis à ce niveau là, c’est plutôt rassurant pour le moment, les taux d’occupations sont stables et même en augmentation :

 

La mort des « malls » ?

 

 

Les très bons taux d’occupations de RIOCAN (au dessus de 96%) peuvent presque paraître surprenants, surtout avec le contexte actuel. Il s’agit de la part grandissante du e-commerce (AMAZON, ALIBABA, …) qui peut avoir de lourdes conséquences sur le chiffre d’affaire des centres commerciaux (malls aux USA). Et donc sur le bilan des REITs de type « retail » comme RIOCAN ou REALTY INCOME. Et RIOCAN a environ 96% de ses actifs qui dépendent du « retail ».

Du coup le marché sanctionne ces sociétés en bourse et les cours s’en ressentent. On peut constater que le marché ne fait pas de différence entre les REITs « retail » aux USA ou au Canada. Ci-dessous le parcours boursier de RIOCAN comparé à celui de REALTY INCOME, ces deux REITs souffrent depuis plusieurs mois des craintes sur le e-commerce :

 

Peut-être que les médias ne font pas la différence exacte entre le « retail » US et canadien ?

Le Canada a moins d’espace de vente au détail par habitant que les États-Unis (16.5 pied carré par habitant au Canada vs 23.6 aux USA). De plus le nombre de centres commerciaux aux États-Unis est beaucoup plus grand, contribuant à l’augmentation de l’offre d’espace de vente au détail. Enfin le Canada est très étendu, ce qui rend les frais d’expédition et de livraison plus coûteux.
Par contre le désavantage du Canada par rapport aux USA, c’est l’économie. Les Etats-Unis ont une économie très diversifiée alors que le Canada a une économie très axée sur les matières premières (pétrole et minerais). La baisse du cours du pétrole peut avoir un impact sur le « retail » et donc sur la stabilité des REITs canadiens.

Pour se rendre compte de la différence entre le marché du « retail » US et celui canadien, on peut comparer les capitalisations boursières du plus gros REIT américain SIMON PROPERTY GROUP avec RIOCAN. Les capitalisations évoluent avec à peu près le même timing mais SPG est plus de six fois plus important que la première foncière canadienne :

 

Alors est-ce que Monsieur le Marché sanctionne injustement RIOCAN ?

En tout cas pour l’instant la structure financière de cette foncière canadienne est solide. Sur ce graphique on peut comparer la croissance des actifs par rapport à la croissance de la dette. Le levier de la dette immobilière est maîtrisé et les actifs sont dans un trend haussier et régulier :

 

En plus RIOCAN a vu juste en 2016 qui a été une année de transformation !

Etant donné que la société a constaté que les évaluations des immeubles étaient plus élevées aux USA qu’au Canada et que la valeur du dollar américain avait considérablement augmenté, RIOCAN a vendu ses activités aux États-Unis en 2016 pour un montant de 1,9 milliards de dollars américains, recevant ainsi un produit net d’environ 1,2 milliard de dollars canadiens. RIOCAN a évalué la pertinence de poursuivre ses activités aux États-Unis et conclu que les meilleures occasions pour une croissance à long terme étaient au Canada (en plus de l’importance d’écart en le dollar canadien et le dollar américain). RIOCAN a rapatrié un montant important en capital, ce qui a permis de réduire son endettement à un niveau qui n’a jamais été aussi bas.

Excellent « timing » quand on voit maintenant les impacts du e-commerce sur les REITs américains…

Les décisions de la société se sont avérées payantes : à la fin de 2016, RIOCAN affichait le meilleur bilan de son histoire. Avec un ratio de levier financier qui se chiffrait à 39,7 % au 31 décembre 2016, on peut le constater sur le graphique ci-dessous :

 

Au niveau de l’évolution du FFO (génération de cash-flows opérationnels, avant les variations du besoin en fonds de roulement, mais après impôts et intérêts), on constate une bonne résistance :

 

Un dividende mensuel et un yield supérieur à 5%

 

Comme on l’a dit, les REITs et surtout les « retail » REITs souffrent en bourse. L’avantage c’est que du coup le rendement sur dividende est pus élevé. Il est actuellement de plus de 5,6% pour RIOCAN. Sur ce graphique on peut voir son évolution, comparé avec celui de REALTY INCOME :

 

Et comme pour son homologue américain, la période du coupon est mensualisée ce qui est idéal pour toucher une rente quand on investit sur les marchés boursiers :

 

Au niveau de l’évolution du dividende de la société, on assiste à une croissance au travers des années ce qui reflète la qualité de ce REIT.

Depuis 1998, le montant du dividende annuel en dollar canadien a augmenté de plus de 48%. 

 

Bien sûr on peut trouver des « dividend yield » bien supérieurs à celui de RIOCAN. Et sans chercher bien loin, du côté des REITs canadiens justement…Par exemple le taux de rendement sur dividende de COMINAR était de plus de 10% il y a quelques mois. Mais cela peut être un « piège » de chercher uniquement un « gros » dividende. Car cela peut s’expliquer par une brutale chute du cours de bourse. Et dans ces conditions le maintien du coupon peut ne pas être maintenu. COMINAR est beaucoup moins gros que RIOCAN et moins bien diversifié géographiquement (axé sur la région de Montréal). Et en général les plus petits REITs sont potentiellement moins résistants que les plus gros : dette de moins bonne qualité, impact de la faillite de Sears Canada, …

Cominar Real Estate Investment Trust: Is the 10.4% Dividend Yield Safe?

Cominar coupe son dividende de 22%

D’ailleurs on peut voir que le cours de bourse de COMINAR a décroché par rapport à RIOCAN :

 

Donc ceux qui sont entrés sur COMINAR en croyant profiter des dividendes alléchants ont en réalité perdu de la valeur…

Avec RIOCAN on table sur la qualité, mais la qualité cela se paie souvent en bourse : donc cours « élevé » et rendement sur dividende moins intéressant…

Pour les investisseurs de la zone euro, l’environnement au niveau des devises est plutôt favorable pour investir sur des titres en dollar canadien. Ou en tout cas c’est plus intéressant que début 2015 par exemple l’euro est plus fort par rapport au CAD actuellement :

 

Pour finir, une vidéo de présentation de RIOCAN :

 

 

Dans un précédent article, j’ai fait l’étude d’une foncière américaine qui a la particularité de verser des dividendes mensuels également :

UN REIT AMERICAIN A DIVIDENDE MENSUEL

 

 

Déontologie : au 16/12/2017 je suis actionnaire de RIOCAN

 

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Parrainage ING                                       Parrainage Fortunéo

 

                         

 

 

 

 

 

 

Cette article n’est pas un conseil d’achat ou de vente. Il est donné à titre d’information sur certains mouvements de mon portefeuille financier personnel et réel et cela en toute transparence. Chaque investisseur doit s’informer et mesurer les risques par rapport à son patrimoine avant de prendre une décision d’investissement. Je suis un investisseur particulier. Je n’ai pas la prétention de donner des conseils boursiers (achat ou vente de telle action à tel cours). Je ne suis ni gestionnaire de patrimoine, ni conseiller en investissement financier (CIF).