L’année dernière j’avais fait un article sur un possible rebond des foncières cotées américaines (l’article ICI) mais les REIT ont continué à baisser sur les craintes de la remontée des taux directeurs de la FED. En plus les foncières du secteur du « retail » (commerces et centres commerciaux) subissent les conséquences de la montée du commerce en ligne.
La baisse sur les REIT s’est précisée à partir du second semestre 2016, on peut voir la sous performance par rapport à l’indice principal US depuis, le S&P 500 :
Cette baisse a été tellement importante que ces foncières décotent largement en dessous de leur NAV (Net Asset Value) en général, particulièrement celles liées aux commerces (Regional mall) et aux centres commerciaux (Shopping center) :
Ce qui peut offrir de bonnes opportunités pour les investisseurs qui investissent dans la « valeur ».
Au début de 2018, seulement 6,34% de la dette de l’ensemble des REIT était à court terme et seulement 20,18% de la dette des REIT était à taux variable. Cela signifie qu’une majorité de la dette des REIT est à long terme et à taux fixe de sorte que les foncières sont protégées contre la normalisation de la politique de la FED (remontée des taux courts) :
Bien sûr il faut aussi prendre en compte le fait que les foncières doivent faire « rouler » régulièrement leur dette.
Quant aux taux longs, ils restent pour l’instant contenus, on peut voir que le taux US à 10 ans se maintient sous les 3% après une brève incursion au dessus de ce seuil :
De plus les REIT peuvent offrir un rempart naturel contre la remontée de l’inflation liée à la vigueur de l’économie US (hausse des loyers, hausse du taux d’occupation, etc…).
Alors est-ce que la baisse sur les foncières américaines a été exagérée ? En tout cas on constate depuis plusieurs semaines une forte remontée de l’ensemble des REIT. On peut le mesurer par exemple au travers du tracker VNQ de la société Vanguard. Cet ETF comporte les principaux REIT US ce qui donne un bon échantillon de ce marché :
On peut constater la forte remontée du VNQ, il a repris environ 10% depuis ses plus bas de février 2018 :
Les foncières US peuvent par moment être décorrélées de l’ensemble du marché, ce qui peut être intéressant d’avoir une part de son portefeuille dédié à ce secteur. Par exemple pendant le dégonflement de la bulle internet (période 2001 à 2002), les REIT ont progressé dans leur ensemble. En ce moment la remontée des REIT apporte une décorrélation par rapport au marché des actions « classiques », sur ce graphique on peut constater que le VNQ superforme le CAC 40 depuis plusieurs semaines :
Bien sûr il faut prendre en compte la variation des devises car les foncières cotées américaines sont en devise dollar, mais la variation ces dernières semaines sur la parité euro/dollar est à la faveur des actions cotées en dollar.
SIMON PROPERTY GROUP est un des plus importants REIT en terme de capitalisation, le cours de son action est repassé au-dessus des 170 $ après être passé sous la barre des 150 $ :
L’action CBL, cotée sur le NYSE, est classée comme « retail » REIT et est beaucoup plus spéculative que SPG. Lors de ses plus bas en avril dernier, elle offrait un rendement sur dividende de plus de 19% !! Et en terme de variation, le cours de son action a rebondi pour l’instant d’environ 50 % :
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Cette article n’est pas un conseil d’achat ou de vente. Il est donné à titre d’information sur certains mouvements de mon portefeuille financier personnel et réel et cela en toute transparence. Chaque investisseur doit s’informer et mesurer les risques par rapport à son patrimoine avant de prendre une décision d’investissement. Je suis un investisseur particulier. Je n’ai pas la prétention de donner des conseils boursiers (achat ou vente de telle action à tel cours). Je ne suis ni gestionnaire de patrimoine, ni conseiller en investissement financier (CIF).
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