Un REIT américain à dividende MENSUEL

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C’est une action classée comme REIT.

Un REIT (Real Estate Investment Trust) est une société cotée en bourse dont l’objectif est la distribution de dividendes à travers la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier. Les REITs sont l’équivalent des sociétés d’investissement immobilier côtées (SIIC). Les REITs ont pour obligation de redistribuer une large part de leur résultat aux actionnaires. 

Dans cette vidéo intitulée « REITs Everywhere, Everyday », on nous explique le rôle des REITs :

 

Les REITs américains ont souvent une distribution trimestrielle des dividendes.

Mais il y en a un qui se distingue, car il a une période MENSUELLE de distribution…

 

« The Monthly Dividend Company »

 

 

Il s’agit de REALTY INCOME ! Dont le slogan est « The Monthly Dividend Company » !

Ce n’est pas le plus « gros » REIT en terme de capitalisation (le premier étant SIMON PROPERTY GROUP), mais il est assez « populaire » chez les actionnaires américains. Spécialement chez les rentiers avisés.

Voici le « track record » impressionnant de cette société :

  • 558 mois consécutifs de dividendes payés (depuis la création en 1969)
  • 90 augmentations des dividendes
  • 77 hausses trimestrielles consécutives des dividendes
  • taux d’augmentation annuel du dividende d’environ 4,7 %

On peut voir sur ce graphique l’évolution du dividende au travers des années :

 

Regardons si le calendrier des dividendes mensuels de REALTY INCOME a évolué récemment…On peut le consulter sur le site de la société ICI :

 

On constate que le dividende mensuel est passé de 0,2025$ à 0,2105$, soit une augmentation du dividende de +3,95% ! Donc la société reste fidèle à sa politique de dividendes croissants dans le temps.

 

De plus cette société appartient au :

  • S&P haut rendement
  • est membre du Dividend Aristocrats® Index

Au niveau de son parc immobilier, elle est très diversifiée sectoriellement et géographiquement :

  • plus de 4700 propriétés sous bail long terme
  • 247 centres commerciaux
  • 47 industries
  • répartit dans 49 états plus Porto Rico
  • 79% de propriétés dans la vente

 

REALTY INCOME est catégorisé comme un « retail REIT » c’est à dire comme un REIT spécialisé dans les centres commerciaux et commerces de proximité. Effectivement sur ce schéma détaillé, on peut constater que le « retail » constitue 79,5% des revenus de la société. Par contre vu le taux élevé de ce secteur dans ses revenus, ce REIT peut être sensible à la concurrence avec le e-commerce dans les prochaines années :

 

Enfin pas de soucis pour l’instant car le taux d’occupation de ses emplacements est très élevé, avec un taux d’occupation souvent supérieur à 98% !

Sur ce graphique, on peut constater l’évolution de ce taux au travers des années :

 

REALTY INCOME a un soucis d’augmenter régulièrement sont parc immobilier afin d’accroître son cash flow, ce qui est favorable aux actionnaires. Evidemment c’est plus facile lorsque le cash flow déjà généré est important et que la société se porte bien. Vu la politique future d’augmentation des taux par la FED, est-ce que l’augmentation de son parc immobilier pourra se faire dans des conditions aussi favorables ? Ci-dessous on peut voir l’évolution historique du nombre total des propriétés de la société :

 

A propos des locataires, ce sont en général des entreprises « solides » comme WALMART, FEDEX, WALGREENS, etc…

Sur ce tableau, on peut voir la liste des principaux locataires des emplacements de REALTY INCOME :

 

Une action qui superforme le marché !

 

Le « total return » annuel moyen (c’est à dire coupons réinvestis) est de 16,9%. A comparer avec le Equity REIT index : 10,9%, le S&P 500 9,4% et le NASDAQ composite 9,2%. Donc une nette superformance par rapport à son indice de référence, on peut constater la « magie » des dividendes croissants et des intérêts composés :

 

Au passage, on peut constater qu’elle s’est bien comportée (ainsi que son indice) lors des années de baisse du marché en 2001 et 2002. C’est un des intérêts des REITs, c’est à dire la décorrélation qu’ils peuvent apporter par rapport au marché action « classique ». Ils peuvent donc apporter une diversification intéressante dans le cadre d’un portefeuille financier. Il faut dire qu’ils sont liés à l’immobilier.

Sur ce graphique en hebdomadaire, on peut se rendre compte de son beau parcours boursier depuis la crise financière de 2008 :

 

Et depuis la fin des années 90 en mensuel :

 

Sur ce graphique, on peut comparer le parcours boursier de REALTY INCOME avec SIMON PROPERTY GROUP qui est un REIT « top qualité » et qui est catégorisé aussi comme un « retail REIT ». On peut constater que l’action REALTY INCOME superforme SPG sur les cinq dernières années et qu’elle résiste mieux par rapport aux attaques du marché sur les craintes liées à l’e-commerce :

 

Ici on peut voir la comparaison avec l’ETF VNQ de la société Vanguard (en bleu) qui représente la performance boursière des REITs US. On peut constater une superformance de REALTY INCOME puis un retour à la « normale » à cause des difficultés sur le secteur des « retail » :

 

Achats de « O » dans mon portefeuille !

 

Cette société s’achète sur le NYSE et son code est O.

Les foncières souffrent ces derniers mois des interrogations sur l’évolution des taux de la FED (augmentation plus ou moins rapide des taux). Comme généralement elles s’endettent pas mal pour investir dans leur parc immobilier, elles sont plus ou moins sensibles à cette évolution des taux. L’indice n’est pas encore revenu sur ses plus hauts de l’été 2016. Encore des perturbations à prévoir ? Aucune idée !

On peut se baser ici sur le tracker VNQ « Vanguard REIT Index Fund » pour voir l’évolution des REITs dans leur ensemble :

 

J’en ai profité pour faire 3 renforcements :

 

On peut voir les points de renforcement sur le graphique journalier de l’action :

 

Pour l’instant au niveau de la performance, c’est pas terrible, c’est plutôt autour des 0 % :

 

On va voir comment vont évoluer les REITs dans les prochains mois !

En tout cas pour l’instant je touche mes dividendes, mois après mois… 🙂

 

NB 1 : source http://www.realtyincome.com

NB 2 : les photos représentent des biens possédés par REALTY INCOME

NB 3 : je suis actionnaire de REALTY INCOME (au 20/01/2017)

 


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Cette article n’est pas un conseil d’achat ou de vente. Il est donné à titre d’information sur certains mouvements de mon portefeuille financier personnel et réel et cela en toute transparence.
Chaque investisseur doit s’informer et mesurer les risques par rapport à son patrimoine avant de prendre une décision d’investissement.
Je suis un investisseur particulier. Je n’ai pas la prétention de donner des conseils boursiers (achat ou vente de telle action à tel cours).
Je ne suis ni gestionnaire de patrimoine, ni conseiller en investissement financier (CIF).

 

2 Responses

  1. actionnaire depuis des annees chez O en plus de la hausse de la valeur du titre des dividendes mensuels qui tombent, mais il y a aussi bien d’autres choses en plus de O. MAIN, CPTA etc…..
    philippe

    • Oui tout à fait il y a le choix…
      Après il faut regarder la qualité.

      Les retail REITs qui détiennent en majorité des « malls » (centres commerciaux) de classe A ont plus de chance de résister à la concurrence du e-commerce avec leurs emplacements « premium ». Comme toujours se sont souvent les leaders qui s’en tirent le mieux lors des crises. Du fait qu’ils génèrent énormément de « cash-flow » (emplacement de qualité et taux d’occupation élevé), ils ont de la trésorerie de côté et un endettement de meilleure qualité.

      Les malls de classe B ou C sont peut être plus à éviter. Les REITs qui détiennent ces centres avec de moins bons emplacements ont leur cours de l’action qui souffre plus, le rendement sur dividende peut être plus attrayant au premier abord (on trouve du plus de +10%) mais faudrait-il qu’il soit tenable dans le temps…

      Par exemple SIMON PROPERTY GROUP est classé A/A-. O c’est de la qualité aussi, et le cours de l’action est en train de revenir sur les 60$ après avoir baissé à 53$.

      En tout cas le secteur des REITs est passionnant à étudier et à suivre. Et la différence de comportement entre les REITs nord américains et les REITs européens aussi.
      Dans un de mes prochains articles, je ferai une étude sur le premier REIT canadien RIOCAN qui verse également un dividende mensuel.

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